“Perché si parla di emergenza abitativa”
Cercando di sbrigliare la matassa della questione che va ad incriminare l’attività legata all’affitto turistico e dopo aver appurato perché nel centro storico la tendenza è di fare per di più affitti turistici, arriviamo al prossimo punto: perché si parla di emergenza abitativa e perché i proprietari degli immobili scelgono la soluzione delle locazioni turistiche.
È lapalissiano che, quando l’offerta è scarsa rispetto alla domanda, il prezzo sale. È così da sempre!
Gli immobili a destinazione residenziale attualmente sul mercato sono nettamente inferiori rispetto alla domanda, ecco perché i prezzi sono così alti.
Ma cosa c’è davvero dietro alla formulazione di un prezzo? Quali valutazioni ci sono dietro alla scelta della durata contrattuale e di quale contratto applicare?
1)Si percepisce un’incapacità nel “tornare indietro”, mi spiego meglio: i proprietari di immobili, specie quelli che hanno proprietà all’interno delle mura del centro, erano abituati a realizzare delle rendite che permettevano loro di massimizzare l’investimento fatto o l’eredità ricevuta.
Con La pandemia legata al Covid-19 hanno visto le loro rendite a rischio, molte quasi dimezzate, tanto da non riuscire più a coprirne costi o addirittura a non riuscire più a mantenere l’investimento fatto.
Finita questa parentesi grigia e le restrizioni legate alla pandemia, il ritorno alla normalità è stato trainato da un’incredibile entusiasmo riportando un un flusso turistico, per di più straniero ( ca 68%), con presenze numericamente superiori a quelle del 2019. I proprietari degli immobili destinati alla locazione turistica possono prendere una boccata d’ossigeno, toccando numeri importanti, sia in termini di presenze che di introiti. Avendo vissuto un periodo molto difficile legato alla pandemia, adesso i proprietari faranno di tutto pur di riuscire a mantenere più a lungo possibile certe entrate, laddove sarà possibile.
2)rientrare in possesso dell’immobile in tempi brevi: Affittare un immobile con contratto ad uso residenziale non significherebbe solo rinunciare alle importanti entrare derivanti dalla locazione turistica, ma significherebbe anche limitare le libertà decisionali del locatore. La legge 431/98 sancisce che il locatore non possa rientrare in possesso dell’immobile per tutto il primo periodo e, se l’inquilino voglia proseguire il negozio giuridico anche dopo la prima scadenza, il locatore non può dare diniego, salvo che quest’ultimo non abbia un giustificato motivo per rientrare in possesso dell’immobile. Si evidenza quindi il lungo periodo che legherebbe il locatore alla volontà del conduttore; un periodo infinito se si pensa a quanto il mondo cambi velocemente ed a quanto il mattone risenta immediatamente della situazione economico – finanziaria internazionale.
La locazione turistica è l’unica soluzione locativa che permette al proprietario di rientrare in possesso dell’immobile in tempi brevi e di deciderne il prezzo liberamente. La legge in materia di locazioni infatti non prevede di poter sottoscrivere un contratto transitorio a canone libero. L’unico contratto breve e previsto dalla normativa è il contratto transitorio. Quest’ultimo è stato Ideato per chi (locatore/conduttore) abbia delle esigenze temporanee di abitare L’immobile e non abbia necessità di portare la propria residenza nell’ Immobile oggetto della locazione. Una soluzione che può accontentare tutti quei lavoratori e studenti fuori sede che stanno occupando le piazze italiane. Allora perché i proprietari non scelgono di sfruttare questa soluzione contrattuale? Il motivo purtroppo è sostanziale: per tutti i comuni ad alta densità abitativa,il contratto transitorio prevede un canone di locazione calmierato. Ciò significa che il locatore, sì potrà rientrare in possesso dell’immobile in tempi brevi, ma dovrà attenersi alla forbice di prezzo prevista dagli accordi territoriali sulle locazioni abitative. Trattasi di accordi sottoscritti tra le grandi organizzazioni di proprietari ed inquilini che stabiliscono tutta una serie di criteri che avranno come risultato la definizione di un prezzo MASSIMO a cui il proprietario potrà affittare il proprio immobile.
3)La tassazione:
È fondamentale per il proprietario di un immobile definire il quadro fiscale a lui più conveniente per soddisfare le proprie esigenze.
Secondo la normativa attuale che disciplina le locazioni turistiche, il proprietario dell’immobile può aderire al regime fiscale della cedolare secca, pagando un’aliquota fissa del 21% fino ad un massimo di 4 immobili.
La normativa che disciplina invece le locazioni ad uso abitativo, per chi sceglie di aderire a regime fiscale della cedolare secca, prevede:
– per i contratti 4+4 sempre un’aliquota fissa al 21%
-per i contratti 3+2, Transitorio e Transitorio per studenti l’aliquota prevista è del 10%
Facendo tesoro quindi delle considerazioni fatte fino a questo momento:
– Gli affitti turistici permettono di poter decidere il prezzo a cui proporre il proprio immobile, poter rientrare in possesso dell’immobile in breve tempo e sono soggetti ad una tassazione ad aliquota fissa al 21%
– Gli affitti con contratto 4+4 permettono al locatore di decidere il prezzo a cui poter affittare il proprio immobile, anch’essi sono soggetti ad aliquota fissa al 21% ma impedirebbero al locatore di rientrare in possesso dell’immobile in tempi brevi.
– Le locazioni vincolate agli accordi territoriali dei comuni ad alta densità abitativa, prevedono un’aliquota fissa al10%; in due casi su tre( Transitorio e Transitorio per studenti) il proprietario può rientrare in possesso dell’immobile in tempi brevi,ma il locatore non può decidere liberamente il prezzo a cui può affittare il proprio immobile. Gli Accordi Territoriali di riferimento non tengono conto però dei mutamenti del mercato immobiliare, ovvero delle oscillazioni tra domanda e offerta ne della situazione economico-sociale. In alcuni casi prevedono prezzi calmierati che vanno ben oltre i prezzi di mercato per un immobile in una determinata zona; in altri prevedono prezzi talmente bassi per immobili come monolocali e bilocali, addirittura inferiori ai prezzi a cui si affittano le stanze.
4)La legge non tutela i proprietari di immobili.
Purtroppo è una cruda realtà. Al di là del prezzo che i proprietari degli immobili realizzano con le locazioni turistiche e alle limitazioni alla libertà del proprietario che affitta il proprio immobile con contratto 3+2 o 4+4, lo scoglio più importante da superare per un proprietario è la possibilità, anche se pur remota, di incombere in un inquilino che smette di pagare o che distrugge l’immobile oggetto del contratto di locazione. È sotto gli occhi di tutti che, In caso di morosità dell’inquilino, rientrare in possesso del bene in tempi brevi è una vera e propria utopia!
Secondo il nostro parere professionale, grazie anche alla nostra esperienza ultra decennale, si può affittare per lungo periodo ad una persona affidabile.
Per poter ottenere questo risultato però occorre fare un lavoro a monte, che comporta un impegno professionale non indifferente che purtroppo il locatore, spesso, comprende solo a sue spese.
Il punto focale spesso è legato al prezzo di richiesta da parte del locatore: nell’immaginario collettivo alzare il prezzo della locazione permette di selezionare inquilini più abbienti. Non c è convinzione più sbagliata! Il primo step per selezionare un inquilino che paga e che non crea problemi, è formulare un prezzo che rispecchi il mercato e la situazione economico sociale di quel preciso momento storico.
Per concludere, sono svariati i motivi per i quali i proprietari di immobili scelgono di intraprendere la strada della locazione turistica. Ovviamente come tutte le soluzioni locative, anche questa scelta comporta dei pro e dei contro a livello logistico ed economico. Potremo approfondire in un altro momento.
L’ obiettivo di questo articolo è quello di evidenziare che, purtroppo sono molte le problematiche legate alla scelta di cosa fare con le proprie proprietà immobiliari.
Il problema dell’emergenza abitativa non si risolve limitando la libertà dei proprietari nello scegliere come sfruttare il proprio patrimonio, libertà sacrosanta aggiungerei, piuttosto ci si dovrebbe interrogare su come risolvere le problematiche sopra discusse per tranquillizzare i proprietari a scegliere di applicare un contratto ad uso residenziale che possa migliorare le problematiche che le piazze stanno portando all’attenzione del governo. Compito arduo si, ma possibile!