Un rientro “tiepido”, caratterizzato da una sensazione di incertezza; tanto tra gli acquirenti, quanto tra venditori e – di riflesso – anche tra gli “addetti ai lavori”.
Inutile nasconderlo; il continuo, quanto repentino innalzamento dei tassi di interesse (da meno dell’1% del 2021 al 4.5% del 2023) ha prodotto esattamente quello che ci aspettavamo:
una situazione di stallo.
Stallo! …perché chi acquista, almeno che non abbia davvero necessità “assoluta”, evita di acquistare.
Chi vende, conscio di non raggiungere le cifre che erano la normalità, anche solo 12 mesi fa, preferisce attendere tempi migliori.
Acquistare ai tassi attuali significa pagare in 30 anni, quasi il doppio in interessi rispetto al valore immobiliare.
Prendiamo un esempio:
- immobile da €150.000
- Se lo avessi acquistato a Settembre 2022, con un mutuo a tasso fisso 30ennale, una volta terminato il mutuo, nel 2052 avrei esborsato in totale ca. €163.000/165.000. (€15.000ca. di interessi).
- Se invece lo acquistassi adesso, nello stesso periodo, ma del 2023, una volta terminato il mutuo nel 2053, avrò esborsato € 283.000/285.000. (€135.000ca. di interessi).
- In poche parole, con lo stesso esborso, nel 2022 ne avrei acquistati 2.
È vero, il mutuo in seguito si può rinegoziare, ed è proprio questa la speranza di chi lo sta accendendo in questo periodo storico: sperare che i tassi piano piano indietreggino per arrivare ad una rinegoziazione in periodi più favorevoli.
Ma se non ho una reale impellenza, perché mai dovrei regalare qualche anno di interessi ad un istituto di credito?!
Meglio rimandare a tempi migliori.
Questa situazione è confermata dai numeri:
Dal “rapporto dei dati statistici notarili”, su suolo nazionale nel 2023 abbiamo avuto:
- -8,7% di compravendite, nel primo semestre. (E si prevede di chiudere il 2023 con oltre -10,5%.)
Dallo stesso rapporto, emerge un dato ancora più sconvolgente:
- -30% di mutui stipulati nel primo semestre, (con una previsione di chiusura annuale del -25%).
Guardiamo adesso l’altra faccia della medaglia: il mondo dei venditori.
I venditori di oggi, diversamente da quelli del 2009 (inizio della crisi immobiliare legata ai Sub-prime) hanno molta più cultura immobiliare; sanno perfettamente che l’immobile può registrare anche il segno negativo.
Chi necessariamente deve vendere; perché magari ha già riacquistato altro immobile, per impellenza economiche e/o per necessità familiari o di lavoro, capisce e vende alla giusta cifra.
Tutti gli altri, prima di lasciare un immobile “a galleggiare” e svalutarsi in mezzo ad un mondo pieno di offerte (film già visto nel decennio precedente) preferiscono non vendere.
…E come dargli torto.
Come anticipato nelle precedenti uscite, la strategia Europea di alzare i tassi di interesse (strategia tanto imponente, quanto basica) ha probabilmente rallentato l’inflazione monetaria… ma ha paralizzato un intero settore (e non solo) che in Italia è da sempre uno dei pilastri portanti.
Risultato: adesso si prevede un ulteriore recessione, che di conseguenza, porterà un’ulteriore segno negativo nel Real Estate italiano.
Un cane che si morde la coda… al ribasso.
Dispiace ancora una volta dire (con 18 mesi di anticipo): avevamo ragione!
Questa volta, avremmo davvero preferito avere torto.