Come era facile immaginare, il mercato immobiliare nel primo trimestre del 2023 è partito con ritmi molto più blandi rispetto alla fine del 2022.
L’incertezza generale creata sia dallo scenario economico/politico mondiale, sia dal repentino quanto continuo aumento dei tassi di interesse, ha generato negli acquirenti una sensazione di insicurezza, portandoli ad un approccio di “eccessiva cautela”.
Nei mesi di gennaio, febbraio e marzo abbiamo percepito con chiarezza la forte indecisione da parte della clientela.
Abbiamo vissuto una sorta di “Limbo” nel quale l’acquirente sembrava avesse quasi timore ad approcciarsi in modo concreto alla compravendita;
il pensiero comune si può racchiudere in poche parole: “aspettiamo qualche settimana e vediamo cosa succede”.
Fortunatamente, dopo quasi un trimestre di stallo, proprio in concomitanza con l’arrivo della primavera, il mercato immobiliare è ripartito a gonfie vele.
Negli occhi dell’acquirente è tornato l’entusiasmo e la voglia di comprare casa.
Gli stessi immobili che a gennaio e febbraio faticavano ad essere “digeriti” dal mercato, sono diventati incredibilmente appetibili a distanza di neanche 40 – 60 giorni.
Questo probabilmente, è dovuto in primiis ad un chiarimento da parte della BCE: i tassi di interesse salgono e continueranno a salire. Adesso è chiaro… cristallino!
Pertanto chi vuole acquistare un’immobile, sa bene che accendere un mutuo in questo momento storico (malgrado i tassi decisamente più alti del recente passato) sarà comunque più conveniente che farlo tra 6/8/12 mesi.
Chiaramente, come spiegato nei precedenti articoli, gli immobili – e soprattutto gli immobili di target “popolare e medio-popolare”- ovvero tutte quelle case che vengono acquistate da una platea che utilizza un’alta percentuale di mutuo, dovranno chinarsi alle leggi di mercato e rivedere leggermente al ribasso il proprio valore.
Discorso ben diverso per gli immobili di fascia medio alta, che soprattutto nel capoluogo toscano (in seguito ad un ulteriore, quanto imponente innalzamento dell’attività turistica e paralberghiera)
non vedranno una correzione al negativo, ma anzi subiranno un leggero incremento di valore, andando così ad avvicinarsi al valore di mercato degli immobili delle capitali e grandi città europee.
Ricordiamoci sempre, che per quanto possa sembrare che presenti prezzi esosi, il centro di Firenze è ancora totalmente sottostimato rispetto ad i prezzi che troviamo nelle principali città Europee.
Se proprio vogliamo segnalare un campanello di allarme, questo sicuramente riguarda il mercato delle locazioni.
Finita l’emergenza per la pandemia, le principali città italiane sono state prese d’assalto dai turisti.
I prezzi medi per la locazione turistica hanno subito un incremento dal 60% al 120%.
Questo ha fatto sì Che la maggior parte degli immobili dei centri storici sia stata destinata a questo tipo di attività;
non solo, ma la grande richiesta di un alloggio per soggiorni brevi, ha reso appetibili a questa finalità anche gli immobili della prima e della seconda periferia.
Tutto ciò – ed è argomento di questi giorni – ha creato una totale assenza di immobili da destinare alla locazione tradizionale.
Chi è già conduttore di un immobile, si guarda bene dal lasciarlo, chi è in cerca di un affitto fa grande fatica nel trovarlo… anche presentando importanti garanzie per il locatore.
Su questo ultimo argomento attendiamo novità, sperando in qualche manovra intelligente da parte del governo: sicuramente detassare ulteriormente la rendita da locazione tradizionale potrebbe essere un’ottima strategia per ridurre “l’emergenza abitazioni”.
Concludendo, possiamo affermare con certezza che:
- lo stallo dovuto all’incertezza dei mercati e dei tassi di interesse sia ormai superato;
- il mercato medio e medio popolare subiranno una correzione al ribasso nell’arco del 2023;
- Non ci aspettiamo importanti cambiamenti per gli immobili di zona e di fascia medio-alta;
- Ci aspettiamo, anche se minima, una piccola correzione al rialzo per gli immobili di fascia alta
- L’emergenza abitativa per la locazione è un problema tanto attuale, quanto concreto.
Federico Paglicci Brozzi