Nel precedente articolo, abbiamo potuto vedere gli effetti che porterà la Guerra in Ucraina sul nostro mercato.
Ma se è vero che il problema nasce con la guerra, è altrettanto vero che prosegue con i suoi effetti.
Considerando:
- l’impennata del costo delle energie, dovute alle ragioni riportate nel precedente articolo;
- l’impennata del costo dei materiali (iniziata ancora prima, in seguito alla prima ondata di Covid);
- la difficoltà nel reperire società edili, quasi totalmente impegnate a soddisfare il Boom di opere per il Superbonus 110%,
Possiamo affermare che anche le opere di ristrutturazione hanno raggiunto prezzi tanto esosi, quanto ingiustificati.
Questo cosa comporta a livello di compravendite immobiliari? Vado a spiegarlo con un semplice esempio:
Prendiamo il caso che io sia un normale cittadino, che con la sua famiglia, vuole acquistare un immobile da ristrutturare e che tra la propria liquidità e mutuo potessi pagare totalmente €250.000.
Fino a qualche mese fa avrei potuto acquistare quell’immobile per
€ 200.000/210.000 e con la differenza (€40.000/50.000) avrei pagato la ristrutturazione.
Ad oggi, tra “caro energie” e “caro materiali” e -diciamolo- anche grazie ad un “effetto cartello” degli specialisti di settore,
la stessa identica opera di ristrutturazione, mi costa € 80.000/85.000.
Si, quasi il doppio!
Questo significa che, avendo la stessa liquidità che avevo prima e la stessa capacità di accesso al credito, adesso lo stesso immobile, anche se volessi, non lo potrei più pagare €200.000, ma
€ 165.000/170.000.
Stiamo parlando quindi di una riduzione del 15-17% rispetto a quanto avrei potuto pagarlo PRE-Covid, PRE-guerra e PRE-caroenergia/materie prime.
Tutto questo, Se consideriamo che dopo tutte le “belle” novità (delle quali abbiamo parlato anche nelle uscite precedenti) la mia capacità di accesso al credito resti invariata.
Ma come sapete, siamo nel bel mezzo di una crisi economica… che ha portato ad una inflazione pazzesca.
Indovinate qual’è la ricetta per combatterla?! Alzare i tassi di interesse. Molto. Al momento lo stesso prodotto di mutuo che acquistavo all’1%, adesso mi viene proposto al 3-3.5% a seconda dell ente finanziatore. Significa che se prima con 600€ di rata ripagavo 500€ di capitale, adesso ne restituisco solamente €380. Eh si, c’è una bella differenza.
Le banche non sono enti benefici, ma società che operano nel settore creditizio e come tali devono proteggere i propri investimenti e GENERARE UTILI.
Questo è il primo scopo di ogni azienda: GENERARE UTILI… anche e soprattutto delle banche, che dopo i Sub-Prime e anni di una spregiudicata politica di finanziamento,
si sono trovate con miliardi di NPL.
Come viene calcolata la mia possibilità di accesso al credito?
Si prendono tutte le mie entrate annuali e si calcola una percentuale che vada dal 30 al 35% massimo di esse.
La banca ritiene che il 30 o 35% dei miei introiti sia una cifra sostenibile,
Sapete perché?
Esempio:
Diciamo che il mio stipendio sia €1.500,
la banca sa che spenderò, a titolo esemplificativo:
- 250€ per nutrirmi e per beni di prima necessità;
- 250 € in un mezzo di trasporto e benzina;
- 150€ tra bollette, telefono/ADSL;
- 150€ in altre spese fisse.
TOTALE: 800€ necessari a provvedere alle mie spese inderogabili.
Se la banca mi finanzia al 30%, significa che mi permette di sostenere una rata di €500.
È sostenibile?
Si, Perché se vado a sommare
€500 di mutuo + € 800 di spese= 1.300€.
1.300 < 1.500. Avanzano €200/mensili.
Senza contare eventuali 13esime/14esime e/o regali di Natale della nonna.
Quindi la banca sa che riuscirò a sostentarmi e ad onorare il debito.
Con pochi soldi da destinare alle mie passioni, ma saró finanziariamente sostenibile.
Cosa succede però con il caro prezzi?
Succede che il cibo ed i beni di prima necessità non costeranno più €250, ma forse €350.
Non mi basteranno €150 di benzina, ma forse €200.
Le bollette (come detto, sono già schizzate) da €150 a €400.
Vi svelo un segreto… crudo, quanto scomodo: tutto questo la banca lo sa!
Quindi l’unico modo per finanziarmi, senza esporsi, per lei sarà ridurre il cosiddetto “rapporto rata/reddito”.
Fino ad oggi mi finanziava con una rata pari 30-35% delle mie entrate?
(UniCredit in alcuni casi raggiungeva il 40%)
Da domani mi finanzierà al 25-28%.
Perché più di questo, non potrò sostenere.
Facciamo adesso una semplice proiezione, la stessa persona:
A) Finanziata al 30%:
Stipendio 1.500 => rata €500.
Mutuo a 30 anni = €500x12x30=>
180.000€ (interessi inclusi)
B) Finanziata al 25%:
Stipendio 1.500 => rata €375
Mutuo a 30 anni €375 x 12 x 30=>
135.000€ (interessi inclusi)
Stiamo parlando di €45.000 di differenza.
Significa che l’immobile che avrei acquistato ad esempio ad €160.000/165.000 adesso, anche se volessi pagarlo di più, non potrei… sarei costretto a pagarlo €120.000/125.000.
Tutto questo, senza citare il famoso innalzamento degli interessi di cui parlavamo poco sopra e di cui, ormai parlano tutti i giornali e telegiornali nazionali, che proseguirà anche nel 2023z
Recapitolando i concetti delle ultime 3 uscite,
Per i seguenti aspetti:
- Danni economia generati dal Covid;
- Guerra in Ucraina e relativo crollo delle principali borse mondiali;
- Caro energie e materie prime;
- Innalzamento degli interessi per rispondere ad una inflazione galoppante;
Non possiamo aspettarci un 2023 eccessivamente positivo per il mercato immobiliare.
Cosa fare per rispondere al meglio a questo momento se voglio vendere casa?
- Vendo per riacquistare:
Conscio di vendere “male”, ma comprare “bene”.
Le varie oscillazioni di mercato non devono preoccuparmi.
- Vendo solo per liquidare:
Se non vi è reale necessità di vendita, Il nostro consiglio è sempre quello di mantenere il capitale.
Un immobile è sempre un ottimo investimento da mantenere.
Semmai, sfruttatelo per ottenere una rendita, perché no… aspettando tempi migliori.
Vendere esclusivamente se vi è una reale necessità:
Non parlo di debito economici!
Parlo di Liquidare solo per permettere l’indipendenza di un figlio o la realizzazione di un progetto importante o ancora un investimento “solido”, come solido e sicuro è un immobile.
Sicuramente la scelta migliore, come sempre del resto, sarà affidarsi ad un professionista che sia in grado di indicarmi la giusta “fascia di vendibilità” del mio immobile.
Tendenzialmente, la cifra giusta ve la indica chi porta notizie REALI e non eccessivamente piacevoli.
Diffidate sempre da chi asseconda richieste improponibili o valori “affettivi”… al mercato non interessano.
Iniziate la promozione commerciale, solo quando avete documenti che attestino la conformità urbanistico/catastale e l’APE,
per quanto risulti “meno importante” rispetto alla relazione tecnica, è obbligatoria da ormai 10 anni.
Fate pubblicizzare il vostro immobile al meglio: informazioni chiare, pubblicità trasparente, home staging (ove necessario) fotografie di qualità, fotoplan, virtual tour professionali.
Cercate di valorizzare il vostro bene al meglio ed “uscite” in pubblicità ad un prezzo congruo, appetibile… concorrenziale.
Il resto… lo farà il mercato!
Federico Paglicci Brozzi